Brasil Guia de IPTU, ITBI, ITR 2026

IPTU — Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (Municipal)

O IPTU é um imposto municipal que incide sobre a propriedade de imóveis urbanos (terrenos e edificações). É calculado com base no valor venal do imóvel, determinado pela Prefeitura Municipal. A alíquota varia de 0,3% a 1,5% do valor venal, conforme o município, o tipo de imóvel (residencial, comercial, industrial) e sua localização.

• Alíquotas mais baixas (0,3–0,5%) para imóveis residenciais em municípios de médio porte
• Alíquotas mais altas (1,0–1,5%) para imóveis comerciais e terrenos não edificados
• Alíquotas progressivas no tempo para imóveis que não cumprem função social (terrenos ociosos)
• Pagamento pode ser à vista (com desconto de 3–10%) ou parcelado
• Atualização anual da Planta Genérica de Valores (PGV) para reavaliação dos imóveis

ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (Municipal)

O ITBI (ou ITIV — Imposto sobre Transmissão Inter Vivos) é um imposto municipal incidente sobre a transferência onerosa de propriedade de imóveis (compra e venda, doação em adiantamento da legítima, permuta, dação em pagamento). A alíquota varia de 2% a 5% do valor do imóvel, conforme o município.

• Alíquota geral: tipicamente 2–3% para imóveis do SFH (Sistema Financeiro de Habitação)
• Alíquota para imóveis não financiados: 3–5%
• Base de cálculo: valor de transação ou valor venal de referência (o maior entre ambos)
• Não incide sobre transferência por herança (sujeita a ITCMD) ou doação (sujeita a ITCMD)
• Pago pelo comprador antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis

ITR — Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (Federal)

O ITR é um imposto federal sobre a propriedade de imóveis rurais. É calculado com base no valor da terra nua (VTN) e na área do imóvel. As alíquotas variam conforme o grau de utilização da terra e a área total:

• Alíquotas variam de 0,03% a 20% do VTN
• Quanto maior a utilização agrícola do imóvel, menor a alíquota
• Propriedades com alto grau de utilização (acima de 80%) pagam alíquotas reduzidas (0,03–0,30%)
• Propriedades pouco utilizadas (abaixo de 30%) pagam alíquotas elevadas (3–20%)
• Imóveis rurais em áreas de preservação permanente e reserva legal podem ser excluídos do cálculo
• O ITR é declaratório — o contribuinte preenche o DIAT (Documento de Informação e Apuração do ITR)

Ganho de Capital na Alienação de Imóveis

O ganho de capital na venda de imóveis por pessoas físicas é tributado pelo IRPF com alíquotas progressivas:

• 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões
• 17,5% sobre ganhos de R$ 5 a 10 milhões
• 20% sobre ganhos de R$ 10 a 30 milhões
• 22,5% sobre ganhos acima de R$ 30 milhões

O ganho de capital é a diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição, deduzidos custos de corretagem e benfeitorias (comprovadas). O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda, via DARF (código 4600).

Isenções no Ganho de Capital — Imóveis

Existem isenções importantes para o ganho de capital na venda de imóveis:

• Venda de único imóvel residencial até R$ 440.000,00: Isenta se o vendedor não realizou outra alienação nos últimos 5 anos
• Aplicação do produto da venda na compra de outro imóvel residencial: Isenção se o vendedor adquirir outro imóvel residencial no Brasil no prazo de 180 dias (Lei 11.196/2005)
• Redução do ganho: Para imóveis adquiridos antes de 1988, aplica-se um fator de redução que diminui o ganho tributável

ITCMD na Transmissão de Imóveis

A transmissão de imóveis por herança ou doação está sujeita ao ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), um imposto estadual com alíquotas de 2% a 8% sobre o valor venal do imóvel (ver guia de ITCMD para detalhes).

FAQs

Qual a diferença entre IPTU e ITBI?

IPTU é um imposto anual sobre a propriedade (holding tax). ITBI é um imposto de transmissão pago na compra e venda do imóvel (uma única vez por transação).

Como é calculado o valor venal do imóvel?

O valor venal é determinado pela Prefeitura com base na Planta Genérica de Valores, considerando localização, área, padrão de construção e idade do imóvel.

O que acontece se eu não pagar o IPTU?

O imóvel pode ser inscrito em dívida ativa, gerando cobrança judicial e eventual penhora. O débito de IPTU pode ser parcelado.

Como comprovar benfeitorias no imóvel para reduzir o ganho de capital?

É necessário manter notas fiscais, contratos e recibos de obras realizadas, comprovando o custo das benfeitorias. Sem comprovação documental, a benfeitoria não é dedutível.

Aviso Legal

Este guia fornece informações gerais sobre tributação imobiliária no Brasil para 2026. Leis e alíquotas podem mudar. Sempre consulte um contador ou advogado imobiliário para orientação específica. InvestmentKit não fornece aconselhamento tributário.